摘取　要：地处东南沿海的海峡西岸名城泉州近年来物业管理行业获得了一定的发展，但与较慢发展的社会经济比起仍不存在一定的差距，本文通过对泉州市物业管理行业发展现状及不存在问题的分析，有针对性地明确提出应付与解决问题不存在问题的途径与方法，为泉州物业管理行业的身体健康发展获取了有益的参照。关键词：物业管理；现状分析；强化管理；推进改革；优质服务；塑造成品牌 　　随着我国住房制度改革的了解，地处东南沿海的海峡西岸名城泉州的城市建设也很快发展，预示着房地产业的兴旺，泉州的物业管理行业也步入了发展的较好时机，累计目前为止，全市登记注册具备资质的物业管理公司有219家，其中一级资质企业1家，二级资质企业6家，三级资质企业140家，暂定为三级资质企业72家，全市现有实行物业服务项目484个，管理面积2265万平方米，从业人员约5000多人。全市主要城区住宅小区物业服务覆盖率约74％，现有 5家物业管理企业通过ISO9000国际质量体系证书，先后有4个小区荣获国家级物业管理样板（杰出）住宅小区，有8个小区荣获省级物业管理样板（杰出）住宅小区、商厦。

物业管理行业在提高人民群众生活和工作环境、提升城市管理水平、增进社会低收入、确保社会平稳等方面充分发挥了大力的起到。　　但与疯狂的泉州房地产业比起，物业管理行业的发展却构成一定的鲜明，显著迟缓于房地产业的发展，与享有全省济经总量三分之一强劲的最重要中心城市泉州强大的经济发展速度构成反感的对比，物业服务行业的发展缓慢。由于物业服务行业定位的微利性，使本以跟上较早、基础薄弱的行业举步维艰，正处于比较弱势的行业地位，长期以来，物业管理行业得到政府与社会充足的推崇，国务院《物业管理条例》（以下全称《条例》）施行与实行后，泉州物业管理行业开始驶进较慢发展的轨道，但与先进设备城市比起还不存在着较小的差距。

　　一、泉州市物业管理行业的发展现状及不存在的问题 　　近年来，海峡西岸名城泉州房地产市场发展快速增长，但与其设施的物业管理的行业发展却呈现比较迟缓的状态，行业内不存在着一些问题，引起了不少的社会热点与争议，制约了物业管理行业的发展，主要反映在： 　　1、地方性、可操作性的物业管理比较不应的法制建设显著迟缓，《条例》施行实施后，但适当法律法规的实施细则及继续执行实行的地方性文件却没实施，物业管理涉及主体的法律责任不明。《条例》的月实行，为物业管理事务工作获取了法律依据。但确实实行一起，仍缺少可操作性，不便于实际作业。

《条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应该向最终用户缴纳有关费用。”但在泉州，物业管理企业长期以来皆在使用权为自来水公司开立代缴水费，忍受着大量人力、物力、财力的代价，却背负着水损与管道修理任务的不合理负担，使本以保本微利的企业雪上加霜，制约了物业企业的发展，时至今日，这一问题仍得到显然的解决问题。

　　2、房地产开发建设与先前管理职责不明，缺少有效地的交会。从产业链条来看，物业管理是与房地产开发和住宅建设相配套的服务，因此，也是房地产建设的一项长年的售后服务。

但一些开发商为了增进房地产的销售，执着短期利益，往往以壮烈牺牲物业管理企业的利益，对物业管理作出不切实际的允诺，给先前的物业管理工作带给艰难，留给大量的善后事宜问题给物业管理企业来处置，导致小区管理留给大量的房地产“后遗症”，业主把对开发商的反感，分摊宣泄给物业服务企业。物业管理单位替研发建设单位腹负责任，引起了大量的对立与纠纷，增大了物业管理企业的压力， 　　3、业主物业服务消费观念较强，花钱买服务的观念还并未构成。

业主既期望享用服务，又不不愿缴纳适当的服务费用。在泉州，物业管理公司被业主欠薪物业管理费的现象十分广泛，由于缺乏资金运作，导致物业服务入不敷出、难以为继，物业企业无法构建良性运转，沦为物业服务企业持续发展的障碍。尽管《条例》中明确规定业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业管理企业可以向法院驳回讼诉，向业主索偿欠款，但业主一般欠费不多，确实打起官司来对物业管理企业来讲也费时、费力。　　4、部分物业服务企业经营管理不规范，整体管理与服务水平不低，市场竞争无序，竞争机制不完善，物业服务市场机制亟需更进一步完备。

由于缺乏有效地监督管理机制，目前物业管理行业仍过于规范，部分企业投机取巧，个别企业巧立名目，多收费、较少服务，或获取质价相符的服务，引发了业主与物业服务单位的对立，伤害了物业服务行业的社会形象。再行再加物业服务企业的管理制度门坎不低，物业市场竞争机制没构成，导致物业服务企业鱼龙混杂，管理水平参差不齐。　　5、物业修理基金筹措与归集不做到。

由于各地修理基金管理模式、筹措与归集不规范，再行再加早期研发的物业小区没预收公共修理基金，给先前的公共设施、设备修理带给疑惑，因修理资金无法及时做到或修理资金无法动用，导致小区公共设施、设备无法及时有效地展开修理与改建，导致小区业主对物业管理单位的误会，引起了小区业主对物业单位的反感。　　6、物业管理从业人员素质偏高，专业人才短缺。目前物业管理企业的从业人员非常部分来自“自负盈亏、转岗、复员”的人员及农村入城务工人员，不少人员予以培训就匆忙上岗，缺乏适当的业务培训。

由于行业的微利性，物业服务企业经济条件很差，无法吸取较好的专业人员，胜任岗位的专业人员紧缺。　　7、研发企业对物业管理的重要性了解片面、推崇过于。大部分的物业公司为首出生于房地产开发公司，往往研发一个项目就推挤出有一帮物业管理人员，从理论上、专业技能上都约将近理应的管理与服务水平，不存在相当多的隐患。　　二、泉州市物业管理行业未来未来发展 　　尽管《条例》为物业管理的市场化、专业化、规范化勾勒出有了总体的格局，规划了幸福的发展前景，并呈现较好的发展态势。

但随着市场竞争激化，适当设施的物业管理法律、法规陆续实施，业主法律与维权意识逐步提高，物业管理企业将面对着新的挑战，物业管理行业要构建良性的发展，不应在涉及主体的参予下，按照各自的职责与权限，实施适当的工作。但目前物业管理行业仍是正处于一个比较浑沌的状态，从泉州物业管理行业的发展现状来看，要使物业管理行业的良性发展，必需有针对性地对以下几个方面展开强化： 　　1、依法强化物业管理，为物业管理的发展建构较好的法制环境。　　国务院《物业管理条例》月实施后，对确认物业管理原则、规范物业管理招投标程序、具体企业资质条件及管理服务内容、细化业主委员会与物业服务企业之间的权利义务等皆作出了统一规定，为物业服务管理的发展建构了较好的法制环境，但仅有物业管理的基本大法是远远不够，必须适当设施的地方性实施细则，以便于实际操作，增加物业服务涉及主体之间的对立与冲突。

针对涉及设施的地方性物业管理法律法规迟缓于实际的物业管理事务工作，导致在处置物业事务的过程中没涉及法律法规可依的状况，因此，地方各级政府不应根据各地特点，有针对性的实施适当的办指导性文件，以规范物业管理企业的运作。物业管理的运行机制必需遵循市场规律、引进竞争机制，物业服务企业与业主是公平的民事主体关系，物业服务企业之间是相互竞争的市场主体关系。因此，在市场准入、行为规范、权利义务、纠纷处置、法律责任等方面，亟须制订涉及的规范性文件来展开约束和规范，为企业的长时间运作获取法律依据。

地方物业协会不应主动敦促，呼吁《条例》等涉及设施的法律、法规的实施，以增进物业管理行业沿着法制化的轨道身体健康发展。　　2、充分发挥物业管理行业行政主管部门的起到，主管部门不应给与充足的推崇，规范行业管理，提升行业的形象，使泉州物业管理走进一条创意的道路。物业服务管理要以市场需求确认服务定位，符合有所不同层次的物业服务市场需求。

办好调查研究，注目生民，物业服务必需充份注目大众群体，广大的中低收入者是物业服务的主体，必需根据广大群众的基本市场需求和承受能力，自由选择好服务内容和收费标准。同时还要处置好基本的物业市场需求和类似市场需求的关系，找准效率与公平之间的平衡点，在提升物业服务的同时消弭社会对立，在大大探寻、实践中物业管理有效地方式的过程中加以解决。　　3、强化物业管理涉及法律法规的宣传工作，提升业主的参予意识，使业主理解涉及的物业科学知识，具体自己的权利和义务。

长期以来，物业管理企业与业主之间矛盾重重，主要原因之一是业主对于物业管理行业不解读。一些业主并未挣脱以前的观念，指出物业服务只是洗扫地，想到门，确保小区安全性而已的非常简单服务工作，或者对物业管理企业明确提出物业服务合约的拒绝，片面指出缴纳了物业服务费，物业服务单位就应当发包一切，小区业主没确实认识到物业管理的重要性及其确实管理内涵，不理解自己负起的权利和义务，被服务和有偿服务的意识与观念疏远。　　4、物业管理要优先倡导服务意识，向居民获取较好的物业服务，大大提升全市人民的居住于水平。

当前，泉州市物业管理服务的覆盖面积程度和服务水平，还相比之下迟缓于社会的市场需求。为此，必需减缓前进物业管理的社会化、专业化、市场化，在具体业主与物业管理公司之间的权利义务关系，规范物业管理市场主体不道德的前提下，创建公平的市场竞争环境，促成物业管理企业上水平、上规模，为群众获取较好物业服务。　　5、转变思想观念与服务理念，物业管理企业要变“管理”为“服务”。由于沿习多年的思维与习惯，物业管理的“管理”思维深深印记的物业服务人员的潜意识内。

通过物业服务观念的改变，逆被动服务为主动服务。深刻印象了解物业管理中管理与服务的区别，物业管理的对象是物业及其设施设备，管理的内容主要是对住宅小区的确保管理、治安管理、绿化管理、清洁卫生管理、涉及场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值、电子货币，并建构舒适度的居住于与生活环境。　　6、增强物业品牌建设，通过物业管理品牌建设来使物业保值电子货币，批示开发商获取涉及的物业硬件，为办好物业管理掌控好源头。

物业的工程质量必要关系到物业管理的顺利与告终，为增进物业管理行业的发展，涉及行政主管部门必需在源头上把好物业质量的关口，增加业主因物业工程质量问题所产生的纠纷引起与物业管理单位的对立，给物业服务企业的顺利管理建构较好的条件。在今后一定时期，物业品牌观念将受到重视，物业行业的发展将转入统合与规模化经营时期。随着市场竞争机制的引进，今后研发建设单位或小区业主在自由选择物业管理公司时，企业享有多少名专业人才，是其中一项最重要因素。

因此，树形象、创品牌，也将是今后物业管理企业发展方向。企业形象、信誉在市场经济条件下是市场准入的一个最重要条件。

纵观当今知名的企业，莫不侧重企业形象的建设，把企业信誉作为企业存活的显然。物业管理获取的产品是无形的服务，必需通过获取高质量和有特色的服务，让业主、用户从心里深感失望，才能为企业竖立较好的形象，产生品牌效应。　　多年的物业管理实践中给我们深刻印象的救赎，城市房地产开发建设是城市的一张名片，而较好的物业管理能更佳引人注目城市的品位，表明出有城市的个性与风格。

作为新兴朝阳产业的物业管理行业，其发展前景是不言而喻的，物业管理行业理所当然有更佳的作为，更佳的发展势头。但物业管理行业的发展道路并不平缓，只要物业管理界的同仁们时刻保留反感的使命感和高度的责任感，充分认识行业和工作的重要性与迫切性，希望作好本职工作，遵守好服务社会的责任。

在物业管理的行业内展开大大的拓展与创意。泉州物业管理行业的发展任重而道远，我们有理由坚信，通过泉州物业管理企业同仁的希望，泉州物业管理行业将步入较慢的发展时期。

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